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不再是宋卫平的绿城:现在内部高管都觉得很迷茫
2018-07-11 15:35:30 红商网 发布稿件

  绿城创始人宋卫平用了近三十年时间将这家公司打造成中国最用心做产品、最受人尊敬的房企。现在这家房企要转换风格,向自己曾经讨厌的碧桂园式高周转看齐。

  近日,界面新闻获得的一份绿城内部文件显示,它们要全力加快销售去化,不受限价政策影响的项目中,重点梳理原计划2019年供货的房源,工程等各项节点围绕尽早达到销售条件倒排,全力争取提前至2018年开盘销售。因限价政策影响预售证申领的项目:倾尽一切努力、调动一切资源,尽早实现预售价格的突破,确保预售证顺利申领。

  绿城这次调整的要旨在于启动项目高周转策略,但这似乎会颠覆绿城以前“不惜成本”打造产品的价值观。这虽然并不是绿城第一次提到加速项目去化,启动高周转战略,但却是最积极的一次。

  界面新闻查阅绿城中国2016年年报、2017年半年报发现,在销售去化方面,绿城也提出了“早销、快销、多销”的原则,尤其是对积压了大量库存的三四线城市。正是在这样的策略下,绿城中国执行总裁曹舟南领导的团队在2016年、2017年甩去了约700亿的存货。

  相对于前两年提出的“早销、快销”加速去化战略,绿城此次新的全力加速销售去化通知更为激烈,但也可能面临更多问题。

  在过去两年中,合作项目成为绿城规模快速增长的一大策略。2016年、2017年共计46幅新增地块中,合作项目占到一半以上。2017年绿城中国实现合约销售额约1463亿元,其中代建项目带来的合约销售额约为430亿元,对绿城合约销售额的贡献度由2016年的16%增长到了2017年的29%。

  由于合作、代建项目较多,2017绿城总的权益销售额占比约为37%,其中非代建项目的权益销售额占比约为53%。

  大量合作项目虽然助推了绿城规模的增长,但在如今加速去化背景下,或许会成为一大制约。

  因为大量项目在有合作方的情况下,高周转执行难度会更大。地产行业内高周转的顶级模范碧桂园,刚在月初宣布要退出部分合作非操盘项目,目的就是要保证自主性,毕竟这类合作项目无法保证运营、质量等关键环节,

  当前的房地产限价政策和棚改政策调整也难以支撑绿城的高周转发展。

  以绿城2016年和2017年拍的地块为例,2016年它们新获得9个项目,其中,北京酒仙桥地块、杭州萧山北干地块、天津团泊湖地块、佛山奇槎项目共5个项目均还没有实现销售。而2017年绿城中国共获得37个项目,实现销售的不足五个。

  在受限价政策影响的城市,房企能动性会大大降低,尤其是一二线城市获取的高价地项目,在当前严控的楼市下,项目几乎拿不到理想的预算价格,很难加快入市进程。

  绿城2017年11月获取的石景山五里坨地块,是当时北京史上成交价第二高的地块,这幅地块现在仍面临着限价难以突破的入市难题。

  而在三四线城市,过去几年受棚改货币化安置影响,不仅加速了三四线城市的去库存,但也推高了三四线城市房价。现在,国开行将棚户区改造贷款审批权收回总行,棚改货币化安置会调整的消息在6月25日得到确认,此后货币化安置一旦调整,购买力下降,房企在三四线城市的高周转也会变得更困难。

  在三四线有着较多库存的绿城可能再次面临去化难的问题。绿城自身在年报中也提到,三四线能有否好的销售,对他们影响很大。根据绿城近三年的年报数据,它们的存货余额分别为732亿元、881亿元和1297亿元,这其中也包含着新增未开发的地块。

  而在绿城2017年结转的项目中,已经有数个三四线项目处于亏损了。2017年末,绿城针对诸暨绿城广场项目、合肥翡翠湖玫瑰园项目、舟山岱山蔚蓝公寓项目、大庆御园项目、奉化玫瑰园项目、杭州蓝庭项目、台州玫瑰园项目、新泰玉兰花园项目和青岛理想之城等项目,计提了总计约3.86亿元的存货跌价准备,其中少的有一百多万,最多的则高达七千多万。

  一位有着十多年绿城资历的人士对界面新闻表示,对于高周转,现在绿城内部的高管都觉得很迷茫,没有具体的高周转实施细则,不知道接下来要怎么做。

  绿城合作项目占比过多、项目本身定位以及限价和棚改政策影响着高周转的实施,同时,绿城当前的组织架构和人事任命的不稳定性,也可能影响高周转的落地。

  6月初,绿城中国向界面新闻确认了新一轮的轻重资产组织架构和人事大调整,绿城中国轻重资产战略即十一大重资产公司和五大轻资产公司布局落地,这离上一次组织架构调整不过一年多的时间。

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