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全球20城房价泡沫或破灭 这两地楼市将成下一站冰点
2018-07-11 17:7:3 红商网 发布稿件

  全球炒作级楼市或正进入冰川时代,20个城市房价泡沫即将被挤碎?

  近年,“炒房客”几乎横扫全世界多个城市,并成为一道独特奇观,即有“炒房客”的地方也是房价猛涨的地方。于是,这一群体则加大了杠杆,贪婪地诉求无止境的大发横财。但是,这一经济奇观是建立在美联储和多个央行量化宽松的货币以及多地楼市宽松举措之下的。一旦多种货币纷纷进入紧缩模式,相应的地产举措也进行限制,则意味着炒房客冰川时代的到来。也许上一秒还是烈日炎炎,下一秒则迅速冰封,这似乎是当下全世界多个城市的楼市现象,炒房客们在承受债务压力的同时,精神压力也随之倍增。近期的诸多迹象表明,这样的情况或正在发生。

  我们多次提及,2008年金融海啸之后,美联储印钞机几乎昼夜不停地印制美元,各央行也同步QE,这就为全球市场释放了各色钞票,一时间全球投机客仿佛置于身于“天堂”,纷纷利用杠杆进军资本市场和楼市。请注意,这个时候的地产与传统意义上的地产就有了很大区别,特别是在炒房客眼中,地产衍生为了“资本”和金融产品,包括各种“贷”在内的地产杠杆也应接不暇。全球多个城市的楼市失去了自住功能,房价则更像高倍增值品一样骤然上升,我们称之为“印出来的房价”。然而,由于世界许多城市的楼市缺乏大量刚需的流动性,非理性推动的金融式房价,显然是不可持续的。

  该来的总会来,就在美联储近期进入鹰派加息周期以后,除已加息的阿根廷、土耳其、印度、印尼四个脆弱经济体的央行和石油国沙特央行之外,有预测认为英国、加拿大、瑞典、挪威、韩国的央行也将在年底前跟随加息,欧洲央行也宣布将结束购债计划,释放加息信号。为应对美元强周期对多种货币的冲击,加息可能成为世界经济的大趋势。显然,此前世界多地借助高杠杆的炒房客或将为此背负沉重债务大山。而全世界多个炒作级房价可能正在迅速降温。我们长期跟踪全球楼市,发现房价泡沫可能即将被挤碎的城市数量不断增加,目前至少扩大至20个。

  它们是,美国的纽约和西雅图,英国的伦敦和曼彻斯特、澳大利亚的悉尼、墨尔本、阿德莱德和珀斯、新西兰的奥克兰、德国的慕尼黑、加拿大的温哥华和多伦多、马来西亚的吉隆坡、印尼的雅加达、泰国的清迈、瑞典的斯德哥尔摩、印度的孟买、 越南的胡志明市和芽庄市及韩国首尔,甚至还有近日“兴起”的边境小城镇......

  读者朋友们不难发现,上述房价存在泡沫风险的全球城市有一个共性,即它们几乎是全世界炒房客的热钱在推动,而当地实际刚需要么严重不足,要么是随着城市的落没已过气。我们以最著名的纽约曼哈顿为例,根据房地产经纪公司Douglas Elliman的数据显示,今年第二季度纽约曼哈顿区的购房人数较去年同期减少17%至2629套,这也创下2009年全球经济衰退以来第二季度的最低成交量。同时,二季度曼哈顿房屋库存共6985套,同比上升10.7%,为2011年以来二季度的最大值。彭博援引Brown Harris Stevens近期发布的一份报告称,今年二季度,曼哈顿的二手公寓正以五年以来最大的折扣售出。上东区(Upper East Side)三居室销售价格中位数较上年同期暴跌16%,至307.5万美元。

  这说明,随着美联储加息,以及美国经贸各种背离因素,全世界热钱在逃离纽约楼市,如果说澳洲楼市和加拿大楼市下跌不足以冲击更多楼市,那么,纽约曼哈顿则更具风向标意义,别忘了,上次金融危机正是美国楼市次贷危机的恶果。

  与货币收紧举措对楼市冲击相比,一些炒作级、非刚需城市楼市的限制举措,同样令高房价进入冰冻时间。比如,温哥华将外国人购房税自15%上调至20%,并计划对购买第二套房、家中主要经济支柱收入来自海外及房价超过300万加币者,征收更高的税额。比如,新西兰当地官方去年已到了不得不颁布针对境外投资者购买二手房禁令的地步,新西兰的房价增速在去年也逐渐放缓。再比如,澳大利亚楼市也由于贷款审查严格化、空置税法案等原因,来自新兴市场等的全球投资者近乎于销声匿迹。近期澳大利亚黄金海岸的房主愿意降价近3000万元抛售房屋但无人问津这样的现象屡见。

  不仅如此,我们前面提及,由于韩国首尔楼市近期炒作过度,据韩联社报道,韩国财政部7月6日宣布拟调高房地产税,指此举有助抑制房价上涨,促进租税负担合理化。韩国财政部提议,增加拥有高价值房屋和多栋房屋屋主的税务负担,同时提高房屋的应征税额。

  “暴风雪”欲来,BWC中文网分析团队认为,无论是多国央行的货币举措预期,还是对楼市的支持力度上来看,全世界那些过度炒作的楼市盛宴或正在终结。尴尬的是,更多炒房客此前哄抬的多地高房价或正在坠落, 而他们却将因为房屋没有刚需无法出手和多个央行的加息,而背负长达数十年沉重的债务之山。接下去,全世界炒房客的冬天可能将至。

  来源:BWC中文网

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